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“集体土地入市”要防止被地方架空

  “集体土地入市”要防止被地方架空
  导读:倘若集体土地畅通无阻入市,很容易对“土地财政”形成冲击,这时候,不排除一些地方为了维持自己高位运行的土地存量的价格,限制集体建设用地入市。
  《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。
  此一规定意味着,农村集体建设用地与国有建设用地将“同地同权同价”,这一政策无疑具有破冰意义,有利于打破土地市场的二元结构和剪刀差,尊重和保护农民的财产权,提升农民话语权,同时,还有利于提升土地资源的配置效率。
  不过,这一政策要想完全落实,并不容易。因为,农村集体建设用地“入市”有个前提,即“符合规划和用途管制”。
  首先得承认,这一前提很有必要。那么,什么样的农村建设用地可以推向市场?规划制定、土地用途管制如何合理制定,不至于成为农地交易的“拦路虎”,这都是需要正视的现实问题。
  中央政府的规划不可能管到村的建设。可行的办法是由地方政府,特别是县级以下的基层政府负责集体建设用地利用规划。但规划权下沉后可能会有两个问题,一是盲目将辖区内的村庄占地列入商业开发范围。二是另一个极端,倘若集体土地畅通无阻入市,很容易对地方政府的“土地财政”形成冲击,这时候,不排除一些地方为了维持自己高位运行的土地存量的价格,拿规划做挡箭牌,限制甚至不允许集体建设用地入市。
  这两种情形都要克服,克服的办法是加强村庄建设用地利用规划与城乡总体规划的衔接,规划编制做到公开透明,尊重民众,尤其是农民的意愿,实现规划的民主化与法治化。为此,国家有必要出台一般性指导意见。
  另外,土地的用途管制,也可能成为集体建设用地入市难以逾越的门槛。防止此种情形发生的办法,需要国家从合理的土地用途管制体制的设计开始。可以考虑在全国划定农业保护区,采取一系列技术性措施,如连续大面积划定、改变行政管理层次等,克服目前基本农田保护办法的很多弊端。与此同时,对于农业保护区以外的土地,可以看做允许做非农产业开发的土地,交给地方管理,中央不再干预,更不再进行指标控制。有了这个制度,便可以考虑将农业保护区之外的全部集体建设用地推向市场,允许农民和村集体自由交易。
  财产权,只有在市场上进行自由交易才能实现。“集体土地入市”要让农民和村集体真正受益,防止政策被地方架空,必须要在相关制度上进行更缜密的设计,充分保障农民的合法权益,扫除建立城乡统一建设用地市场的障碍。
(责任编辑:小编)
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