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限价地难降房价大兴黄村2019年均价估超55万

限价地难降房价大兴黄村2019年均价估超55万

一周前,北京市规划国土委就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告,限定大兴黄村地块未来建成商品住房后销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。可能不少网友第一眼看到这个数字会觉得看错了,这是限价么,这不是帮着拉升房价么?黄村房价现在也就4万,一年多后建成就超5.5万了?

是的,您没看错。5.58万,就是政府对大兴黄村楼市2019年均价的预估。

这首先缘于北京房价依然坚挺无比。

据中国房地产协会统计数据显示,全国15个热门城市10月份房价,北京仍然高居首位,均价为52549元/平方米。

在这种背景下,北京出台拍地新政,是期望通过“限房价,竞地价”来使高烧不断的楼市降温。比如大兴黄村最新挂出的兴华大街地块,补充公告了不少限定条件,限定销售均价不超过5.58万元/平方米。且商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修,以迫使购房者承受更高的价格。商品住房取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

既限价格,又限销售方式,还限禁售期,这些措施会连带影响大兴黄村区域,使之房价出现实质下降吗?

答案是否定的。从政府限定价格推算,黄村房价可能一年后不会涨得像预想的那么快!但仍然是照着一定涨幅往上走的。政府限定价格有明显的指导意义,简单说,政府预估2019年大兴黄村的均价超5.5万元/平方米。

据搜狐焦点网数据,大兴10月份房价约为3.6万元/平方米,其中黄村区域的房价约为4.1万元/平方米。从房价增幅看,黄村区域2011年至今房价年复合增幅约为29%。前年10月约2.5万,去年10月约3.2万,现在是4.1万。依此推算,在不考虑限购因素下,按照近些年的房价走势,一直照过去的增长步调走下去,到明年10月,大兴黄村的房价平均约为5.2万。

5.58万基本就是对一年半后该黄村地块上市后的预判了。一般来说,地块拍卖后一年半基本就能建成入市。

这就是说,政府允许黄村房价上涨,但均价一年半后期望值是5.5万多。由此看,2019年,大兴黄村房价恐怕将全面超过5.5万。

大兴黄村目前热销的几个楼盘成交均价差不多都在3万多华润公元九里,兴业嘉园兴创屹墅等。显然,政府对黄村地块限价5.58万并不是为了降房价,那难道为了大幅拉高房价?显然也不是,在全国掀起新一轮调控全面打压楼市的形势下,北京不可能反其道而行之。

主要目的是什么呢?业内人士认为,主要是防止频繁滋生地王,影响周边房价预期。

熟悉搜狐焦点土地直播的网友可能对大兴去年底今年初连接诞生的地王有深刻印象。

2019年12月23日,大兴旧宫镇地块总价卖出44.2亿。搜狐焦点当时测算,该地块商品住宅楼面价约为3.6万,建成后房价应在7万以上。

2019年2月23日,北京市国土局土地交易大厅大兴区两宗地块总出让金达52亿,其中黄村镇地块以39亿出让,楼面价4.7万/平米,共配建15000平米自住房,经测算,未来纯商品住宅部分预售价将近10万元才有利可图。

现在,9月挂出的黄村地块被钉在5.58万的均价上。

如果没有这个限价,很可能黄村土拍价格还会继续走高,还会不断产生地王。

因为黄村以至大兴不缺炒作素材。

首先是交通,地铁4号线贯穿市区南北,是北京轨道交通主干线。大兴区这些年也建成了现代化的立体交通体系。四环路、五环路、六环路和北京南中轴路延长线、京开高速公路、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。京沪、京九铁路在大兴交汇,并建有年吞吐量1400万吨的铁路货场。

此外,首都新机场堪称大兴区域增值强大武器。按照规划,它将成为世界最大空港,成为展现中国国家形象的新国门。一个等同于中等城市的北京新航城2025年将巍然屹立。它给大兴区房地产市场带来的升值空间是难以估量的。

另外,北京城市建设的重心近几年也在不断南移。两轮6年城南投资计划达7000多亿,基础设施、配套条件不断完善,城南已成为楼市的需求热点。大量品牌开发商强势入驻,区域内小环境也有了实质改观。

这样一个日新月异的区域,如果政府不管控,地王将一个接一个产生。而随之带来的将是楼市全面豪宅化,刚需购房将更加困难。

这不是没有先例。2019年8月,丰台区在石榴庄、南苑乡、花乡等区域连续拍出地王。当时业内人士就普遍认为,热拍土地纷纷入市将给丰台区的住宅带来高端化的趋势,而动辄超5万元/平方米的楼面价可能将意味着10万元/平方米豪宅聚集区的诞生。事实的确如此,2019年丰台区入市的几个豪宅项目均价都超过10万元/平方米。北京近些年地王周边的房价往往是涨得最快的。因此,“限房价,竞地价”主要为扼杀“地王”,让楼市平民化。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对限价地分析认为:由于土地资源日益稀少,去年以来,北京土地价格不断攀升,高价地频繁出现,楼市日趋豪宅化、高端化,这对稳定房地产市场、满足广大中低端住房需求形成了挑战。强化70/90和“控地价、限房价”的政策,将有利于推进土地供给侧结构性改革,优化土地供应结构,稳定房价,从而使楼市新增供应更多的满足首次置业和自住型需求人群。

中原地产首席分析师张大伟分析表示:“限房价,直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。这就导致住宅整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下,根本不可能再出现高价地。”

(责任编辑:小编)
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