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多元供地主体是房地产改革的重大创新

  
  我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
  这意味着,我国实行了近20年的商品房供应制度将出现重大变革。概括来说政府不再垄断土地供应,开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来,任何合法拥有土地使用权的主体,在符合规划的前提下,都可以成为住房供应方。
  今年是房改20周年,更是改革开放40周年。多年来的经济体制改革,特别是城市土地从行政划拨到市场化出让,这是重大的革命。20年来,国有土地出让金累计规模为35万亿元,达到城市财政收入的40%左右,成为城市基建扩张的重要资金补充。
  但是,土地出让的“金融加速器”效应过于强大,即土地出让撬动银行贷款,对“上项目”和拉动固定资产投资的带动效应很显著。不管是房地产开发投资,还是工业低地价招商引资带动的工业和制造业投资,或土地出让金投入及土地作价入股驱动的基建投资,对短期经济拉动显著的这三项固定资产投资,都离不开房地产支撑。正因为如此,地方政府天然依赖土地财政、房地产税收、固定资产投资,并有内在托底地价和房价的激励。
多元供地主体是房地产改革的重大创新
  考虑到房地产税收以及对上下游原材料、制造业的拉动,目前绝大多数地方政府对房地产都高度依赖。而地方有意托底楼市,造成地产投资投机风潮旺盛,这也成为我国近年来产业出现“空心化”苗头、经济转型艰难的重要原因。从供给侧结构性改革角度看,若供给渠道多元,供应源头上形成竞争,将改变独家供应下的供地紧张现象,降低供应成本,特别是降低被地价推高的房价。
  引入开发商或社会投资机构后,用地主体以土地或预期收益作价入股,完全可以足额缴纳土地出让差价。对此,地方政府可以给予政策鼓励,特别是要及时调整规划,并将土地出让金用作相应的教育、医疗等公共服务配套建设和跟进。
  大城市存量用地主体多元、地价低廉、区位优良,且有一定的配套基础,具备再利用的先决条件。不管是开发面向城市居民的租赁住房,还是开发商品住房,都将有利于在土地和住房供给端,形成多元供给,这是我国楼市的长效机制、房地产供给侧结构性改革的重大突破,也是土地和住房制度改革的深化。
 
(责任编辑:李德鑫)
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