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潘石屹谈未来3年的房价暴跌情况!

  潘石屹谈未来3年的房价暴跌情况!
  潘石屹:房地产之所以发达,是因为人有拥有的欲望,要有一个房产证。拥有的欲望促成了房价不断上涨。而在人工智能、互联网时代使用比拥有更重要,分享比使用更重要。所以互联网时代和人工智能时代的到来是反房地产的。
  在中国房地产界, 潘石屹算得上是一个不折不扣的 “另类”。 他既是商人, 又是明星; 既是地产玩家, 又是网络名人。 论财富, 他不属于中国最有钱的那批人, 但论影响力, 《福布斯》 富豪榜上很多人又不如他。 这种看似悖论的一些现象集中在这么一个人身上, 有个人的偶然性, 也有时代的必然性。 在草根得到更多关注的当下, 潘石屹的成功具有典型性, 其白手起家的成功经历也更能得到普通大众尤其是年轻人的关注。
  潘石屹从甘肃农村走出来, 上小学时曾经穷得连铅笔都买不起, 但凭着自己坚韧不拔的个性和善于抓住机会的敏锐嗅觉, 彻底实现了命运的转变。
  前几天,潘石屹讲了这么一句话:“今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。近些年来,我一直怕谈房地产,怕谈房价,因为媒体只喜欢听结论,不注重背后的道理,甚至还会忽略一些常识。
  一个耸人听闻的标题,在吸引眼球的同时会带来许多的争吵、不和甚至谩骂。今天我想把我对房地产和房价背后的一些思考,完整和大家说一说。
  从1998年开始,过去的二十年,中国的房地产行业用市场化的办法,让许多人的住房条件改善了,让城市的面貌大为改观了。应该说,房地产行业在这二十年中功不可没,用市场去配置和组织资源也功不可没。我们必须承认,二十年后的中国房地产市场一天比一天畸形,已经违背了基本的常识。先不谈房价,先谈房价背后的更深层次的东西,它就是租金回报率。租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全世界衡量房地产市场最综合的指标,没有其他任何一个指标能代替它。
  也有人用租售比来表达,这两者是同样的经济含义。以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住宅的租金回报率不足1%。一定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来说服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。计算租金回报率有一个特别重要的前提,就是要“用今天的钱算今天的帐”,要按现在的价格来算,而不是当年的价格。
  否则就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长期来看,当租金回报率低于银行贷款利率时,说明房价太高了、会跌,反之就说明房价太低了、会涨。这就是房地产市场的常识。
  这样来看,中国的房价已经高的离谱了。之前有位领导告诉我,中国的租金回报率一直很低,跟世界不同步,这也许是中国房地产市场的特点吧。我告诉他,在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今天不足1%。
  政府说:房子是用来住的,不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的理解,也有人把这句话无限地去引申。我的理解很简单,就是要让租金回报率回归到正常的水平,要把过高的房价压下来。
(责任编辑:小编)
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