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险资成为远洋地产大股东多元化何去何从

  上市房企点评之九:  2019年4月13日,远洋发布了2019年3月若干未经审核的营运数据。公告显示,其3月单月实现协议销售额31.3亿元,协议销售面积21.8万平方米,协议销售均价14400元/平米,2019年一季度的协议销售额为67.6亿元,比去年同期上升18.60%;协议销售面积为46.7万平方米,比去年同期上升3.55%;协议销售均价为14475元/平米,比去年同期上升14.53%。与自身相比虽有增长,但依据克而瑞发布的《2019年一季度中国房地产企业销售排行榜》来看,其一季度销售还是让人大跌眼镜,比对其公布数据,金额排名从2019年的前20暴跌到30名开外,远洋到底怎么了?

  1、远洋已不是一家传统央企了,这样的改变是喜是忧?

  远洋目前已不算是一家典型的央企了,实际上应称它为一家混合所有制企业,保险公司占比已非常高,目前的两大股东分别为中国人寿(601628,股吧)和安邦保险,两家分别持有公司近30%股权,合计持股达60%,这一点至关重要,股权变化也会带来机制转变,从一家纯粹央企向混合所有制过渡,另外保险企业成为大股东,意味着远洋过去的运营机制、管理机制、管理模式都会随之发生改变,这当中既有优势,机制将更为灵活,当然也存在因变化过程而带来的风险。股权变化、体制变化也将使得远洋后期经营发生巨变。

  表:2019年远洋地产持股股东情况

  

险资成为远洋地产大股东 多元化何去何从

 

  数据来源:企业公告、CRIC

  2、远洋的战略发生着重大调整,这个方向是对是错?

  不仅股权变化,远洋在战略上也做了重大调整,过去远洋还算是一家较为传统的开发-销售型房企,但最近两年,销售金额明显降低,2019年一季度销售金额排名已跌至30名开外,作为老牌的前20强房企一下子在一季度出现明显退步,总是让业内和资本市场比较担心,前20强企业当中出现类似情况的也仅有万达、世茂房地产和远洋这三家。当然我们看它的战略,最近几年也发生了比较大的变化,其管理层在2019年业绩发布会上坦言,未来远洋经营将形成“四元业务”格局,涵盖住宅开发业务、不动产开发投资业务、客户服务业业务、房地产金融业务,除了原来的开发模式外,其也积极在物业、房地产基金、养老健康、联合办公、存量资产托管、产业孵化等方面展开了尝试,从远洋提交改名申请变更公司名为远洋集团控股有限公司我们也可以看出端倪,它对自己的定位已经不是一家传统的地产公司,这点与万达也有异曲同工之处。

  3、远洋的各个板块收入占比还非常之小,前景何去何从?

  就其目前新业务的开展情况来看,物业管理2019年收入超过了10亿,在管项目达90余个,旗下远洋亿家有望在年内实现新三板上市;养老方面,目前护理模式养老项目有3个,未来还将在北京(楼盘)顺义、通州打造2个养老社区项目;房地产基金方面,2019年10月远洋认购了中国华融资产管理股份有限公司,总投资约6.8亿美金;产业孵化方面,其第一个项目远洋新三板产业孵化基地出租率已超90%;总体来看,除房地产开发之外,其他业务尚属新探索阶段,营收占比还非常小,基本都在做试点,从目前发展状况来看,还难以称得上是和房地产开发平起平坐的板块。

  我们再具体看一下其轻资产业务,物业这块看上去很美,但实现高利润依旧是一个远期的梦,养老项目短期很难赚钱,规模发展也受到很大限制,产业孵化器是一个方向,但远洋目前尚无核心优势,要实现它战略中提及的成为一家综合性集团,路还很远。

  最后,从远洋大股东的情况来看,其实它还是具备金融+地产的核心优势的,两家最大的保险公司,人寿和安邦,实际上可以给远洋带来金融资源方面巨大的整合优势,远洋完全可以在金融房地产当中有所突破,它今天做的养老也是保险产业最关注的一个点,另外产业孵化,相信背后也有金融做相应的支撑,能够把金融(保险)和房地产真正做到完美结合的话,相信远洋会走出一条所有房企都想做但今天还不一定能够做到的房地产金融之路。(本文经授权转载自微信公众号)

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