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房价上涨真相揭秘:买房和买地杠杆都过高

  对崇尚安居乐业的中国人来说,房子是梦系神萦的温暖目标,房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们会追问,是什么推动了这一轮房价上涨?

  红色警报

  买房和买地杠杆都过高

  如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金涌入楼市则与这轮房价迅猛上涨直接相关。

  据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。

  相比“买房端”的高杠杆,更需警惕的是“买地端”的高杠杆。房企融信以110.1亿元的总价拍下上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价,还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

  房企负债规模不断上升

  记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。

  如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,平均利润率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的净利润率还在8.15%,即便成交惨淡的2019年前三季度利润率也有10.1%。

  树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。

  金色诱惑

  “地王”盛宴难以割舍

  2019年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。“地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”,意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快。

  近期,为摊薄风险,多家房地产公司加入高价地股权转让潮,暴露出拿地企业资金周转压力增大。

  幕后黑手

  海量投资投机虚火太旺

  房子是给人住的,这个定位不能偏离。在一段时间内,楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后,不乏投资投机者的身影。

  据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。泡沫的可怕,不止于泡沫本身,更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。

  灰色地带

  虚假炒作推高房价预期

  10月,深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

  发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为,好像毒瘤侵入楼市肌体,成为灰色地带,误导市场出现非理性行为推高房价。

  除不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。

(责任编辑:游军成)
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