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为什么不再建设封闭小区

  “我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。”近日,一则关于中国城市发展“路线图”文件的发布在社会上引起轩然大波,这到底是怎么一回事呢?

  文 本刊记者/邢 力

  2月21日公布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》为未来城市规划描绘了“路线图”。

  其中,最为引发社会热议的内容莫过于“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,实现内部道路公共化”。

  最大好处:路网通达性提高

  目前我国小区规划多以封闭式住宅为主,容易造成小区内部土地资源的浪费,而且每个楼盘各自封闭,城市缺乏大量“毛细血管式”道路连接,生活、出行也比较麻烦。

  北京(楼盘)工业大学城市交通学院副院长陈艳艳表示:“目前我国封闭小区越建越多,尽管街道越修越宽,但是交通拥堵仍严重,到家的最后一程路往往要绕很远。开放式街区最大的特点就是提高整个路网的通达性。”

  近年来,越来越多的开发商也建起封闭小区,看似为居民营造了便利的私人空间,但实际上也带来诸多不便。

  在陈艳艳看来,封闭小区的主要不便在于堵住了城市交通的微循环。现在城市主干道面积很宽,但依然解决不了交通拥堵的问题,通达性不高。原因之一是需要绕着封闭小区走,道路末端集散性差。

  而街区的特点在于由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套。最常见的街区就是上面住人、下面营商,上面是私有空间,下面是商业空间或者公共空间,住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社会。

  “在国外,常见的独栋楼宇都是四面街道围合,出行比较方便。而且,街区可以将城市有限的道路资源全部利用起来,而非放在封闭式小区里闲置,这样可以提高资源利用水平。”陈艳艳如此表示。

  开放小区变成街区以后,城市道路也将“变身”。《意见》提出,树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。毕竟城市道路并非越宽越好,目前我国城市道路规划都是从汽车出行来考虑,较少考虑人们步行的尺度,这样一来,十字路口过街时间长,反而可能增加拥堵。

  上述《意见》提出,到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设,倡导绿色出行。合理配置停车设施,鼓励社会参与,放宽市场准入,逐步缓解停车难问题。

  疑问一:打开封(楼盘)闭式小区,我家小区要拆吗?

  不过围绕“原则上不再建设封闭住宅小区”和“街区制”等新提法,近来也有不少网民发出疑问,最大的疑问是:打开封闭式小区,是不是意味着我家小区围墙今后都要拆了?

  “文件的宗旨是为解决过去城市发展中的矛盾和治理‘城市病’开出药方,一方面要弄清楚文件的本意,另一方面要避免误读政策。”上海(楼盘)同济大学副校长、曾担任2010年上海世博会总规划师的吴志强说。

  吴志强说,目前这一政策正被误读,不能把推广街区制理解为简单的“拆墙运动”,更不是说全国所有城市都要拆围墙。“要打开的主要是那些历史原因造成的单位大院和超大的封闭小区,他们大都占据城市中心的公共地带,造成城市道路梗阻、断头路和丁字路。”

  他认为,只有影响到整个城市的交通运行、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来需要打开的,比如一个工厂大院,里面有厂房、职工住宅小区、科研楼和幼儿园等,2到3公里长的围墙阻碍了交通,这样的大院就应该被切分成几个更小的组团,中间的道路用于公共通行,缓解城市交通压力。

  吴志强介绍说,由于历史因素,北方一些城市出现了单位大院及华南超级楼盘的现象。比如,某某钢铁企业建成的单位大院,聚集人口数万,面积达5平方公里,如此之大的封闭围墙作为“城中之城”,势必成为城市交通的“盲点”,将一些传统的小路堵死,堵塞了原本可以为主路分流压力的“交通毛细血管”。这部分封闭单位大院才属于“停建”、“切分”之列。

  疑问二:开放小区有悖《物权法》吗?

  一份网上调查显示,约四分之一接受调查的网民表示最担心“停车场、绿地、健身等公共资源被占用”。

  根据《物权法》,建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有。不少人质疑,小区道路、绿地、花园等公摊面积,自己是花了钱的,不能说公开就公开吧。

  对此,北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,有此担忧倒是好事,说明老百姓(603883,股吧)在关注自己的财产权利。但另一方面,担忧有些过度,因为目前出台的文件只是对这项工作提出了方向性、指导性的要求,具体执行需要结合实际细化政策。

  吴志强则认为,文件在开头就提出下一步加强城市规划建设管理工作的基本原则,明确表示要坚持依法治理与文明共建相结合。“未来的城市治理一定是走向法治阶段,法治化和社区民主是未来城市治理的两大导向,改革就是为了让百姓生活更美好。”

  为了解答社会各界的疑问,最高人民法院民一庭庭长程新文在2月23日召开的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》新闻发布会上,对社会关注的“小区开放”问题进行了回应。

  程新文说:“目前这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。”

  程新文表示,封闭住宅小区是农耕时代的产物,现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。“这一举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。”

  程新文进一步称,作为司法机关,对由此可能涉及的相关主体的权益的影响、协调和保护,法院将加强调研、及时研判,并进一步加强对下指导力度,积极协调有关方面妥善地处理好相关的纠纷。

  疑问三:小区治安谁负责?

  还有一个公众关心的问题是:如果今后大型住宅小区都变成了没有围墙的街区,那小区的治安又该如何保障呢?

  对此,吴志强指出,对小区安全等担忧多是源于误认为开放小区就是要“拆墙”。其实开放小区主要是打开方便出行的出入口,让更多的行人和车辆可以自由进出。而对于小区安全,可通过加强巡逻、技防、安防等多种措施加强治安管理。许多发达国家和地区的大学、住宅小区基本没有围墙,但楼栋安保比较到位。所以治安不需要太过担心。

  吴志强还表示,在欧美等发达国家,街区制是破解城市中心地段封闭拥堵、还给公众地面步行空间的良药。但是,街区制并非就是破除所有城市住宅区的围墙,主要是进行面积的限制,一个单位不能超大到整个城市的道路系统。在纽约、巴黎等城市的街道上,小庭院、小花园还是随处可见的。

  吴志强认为,解读中央文件中提出的“原则上不再建设封闭住宅小区”,从城市规划专业的角度上看,要读懂三点。第一,所谓的“封闭住宅小区”是指体量超大、阻碍城市路网的“城中之城”,并非是指所有的住宅小区;第二,对大型房地产企业拿地、用地,要做出一定尺度限制,土地在出让方面,应该小块出让,不再是大片出让;第三,通过发展都市中心地段街区制,畅通城市毛细血管,使城市路网稠密,四通八达,从而达到治堵的目的。城市规划建设,最终是由让百姓的生活更美好来决定的。

  如何执行有讲究

  当然,小区改成街区制以后,还需要各方面硬件保障和软件支撑。比如解决好停车、物业管理、环境保护、住宅区域公共空间等问题,这是实现住宅街区化的前提。

  由于实施细则还没有出台,不管专家们如何解读,实际上这一文件在今后具体执行上一定还会遇到这些现实问题。

  在执行层面,中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为,可以采取分步走的方式,第一步让行人穿过去,接下来是自行车,管理也要跟上。

  实际上,街区制也并非没有缺点。例如,居住区楼下的车流增加,增添了交通安全隐患,同时加大了居住区的噪音干扰,会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。

  说到底,实行街区制是个系统工程,意味着居民出行方式、物业管理方式、社区治安管理方式都可能改变。推广街区制,其他的配套措施也必须跟得上。比如说现在居民开车都很快,不仅在主干道,甚至在小路、红绿灯口都不减速,未来在街区小道上,可能需要政府强制性限速。再比如我国除住宅小区封闭外,还有学校、政府机关单位、体育场馆等多为封闭式,这些区域是否开放、开放程度等都还需要分类详细规划。

  总而言之,在执行中可以采取逐步推进、先易后难的整体策略,针对不同地区的实际情况,将来也会出台不同的后续实施细则。让我们期待一个更加全面细致,对社会正面效应更大,负面影响更小的实施细则。

  

(责任编辑:游军成)
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