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允许商改租盘活存量存回报率挑战

  在国办发39号文(《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》)出台半年有余后,广东省也对租赁市场发展提出了更细化的支持性政策。

  1月23日,广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称“实施意见”),提出到2018年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,以及公共租赁住房保障体系和住房租赁法规制度体系。此外,分别从培育供应主体、鼓励住房租赁消费、提供金融支持等方面进行了细化。

  多名分析人士对21世纪经济报道记者指出,该文件将对省内商办类存量物业资产的盘活有较大意义,但在具体操作执行层面,仍有待各市区出台细则进行权责细化。

  而经历过2016年核心城市地价、房价齐升之后,低租金回报率对运营商们的考验也更甚。

  盘活存量:允许商改租

  两份文件中,最受关注的内容当属允许将商业用房改为租赁住房,并提出调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  文件还指出,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

  “在我看来这是有突破性的政策。”戴德梁行助理董事林珂这样总结道。在受访分析人士看来,这些政策的提出,都将对广东省内有去化压力的商办类存量资产消化带来动力。

  根据分析师肖文晓的观察,广州市和佛山市的商办类物业消化周期普遍较长。“截至今年1月末,广州市商办物业去化周期超过15个月。这些物业资产如果全部盖写字楼和商场,显然并没有那么大的市场需求。”他分析道,允许商改租,对盘活商办物业存量提供了一个比较好的途径,也迎合了租赁式住房市场新兴的趋势。

  合富房地产研究院市研总监冯佩云则表示2016年广州市新增商业存量去化周期不到一年。但在省内三四线城市,商业类资产空置率偏高,全部出售并不是最好的办法,需要有人经营。

  从需求端而言,分析认为目前租赁市场需求并未完全得到满足。

  肖文晓指出,尤其在目前地价房价高企,广州市外围区域受溢出效应影响,成交量价也在攀升的环境下,越来越多开发商倾向于将新建住宅设计成大户型,且开始有豪宅化趋势。但这类住宅产品并不能满足大部分租赁需求。“据我观察,大部分租房需求都是小户型,这意味着租赁市场出现缺口。”

  这在中原地产的统计中得到印证。2013年-2016年广州二手住宅租赁户型占比中,对一房和两房类户型的需求占比之和始终超过五成,在2016年,两房户型占比达到42.75%,同比2015年增加1.85%。

  具体到操作方向上,21世纪经济报道记者对比国办发39号文与前述广东省实施意见发现,省内对租赁市场发展提出了更细化的支持。

  关于运营主体,实施意见指出,充分发挥省属国有企业综合优势,搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁平台,收购或长期租赁库存商品房。探索引入房地产开发企业等市场经营主体,开展混合所有制经营。

  也提出,加强城中村房屋租赁信息登记管理,鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业,并可委托物业服务企业进村服务。

  不过由于城市间差异较大,这仍待各具体城市出台进一步操作细节进行指导。比如林珂举例道,如果是商业商务用途改为居住用途,重新报规的流程是否容易?

  运营难点:低租金回报

  据不完全统计,目前租赁市场的主要参与者有三类,创业类公司如YOU+公寓、魔方公寓,房地产开发商如万科、招商蛇口,房地产服务商如链家、世联行等。

  对于租赁项目而言,更大的考验在于运营主体的模式构建和资本支持。但在目前租赁需求量大的一线城市,房价高企令租金回报率并不甚理想。

  广州中原地产研究部统计显示,2016全年广州市二手住宅租金回报率在2.04%-2.58%区间内浮动。肖文晓告诉记者,早些年,当出租回报率在4%左右时,才能引发投资热情。“很多人愿意买是因为保值和长远物业升值,而不是看租金回报。”冯佩云这样介绍道。

  国泰君安证券在研报中直指,对开发商而言,住宅租金回报率较低是政策实现效果面临的主要挑战。

  广州中原研究部分析师陈毕勤也向记者表示,“今年1月份广州市一手住宅库存去化周期约5.5个月,环比12月份进一步下滑,没有出现淡季不淡行情。住宅销售市场火热,导致企业运营租赁项目并没有得到实质性增长或者进展。这种背景下,在一线城市发展的房企没有动力和必要转化成租赁运营。”

  前述分析人士普遍认为,当前房地产开发商仍旧投入更大精力在滚动开发模式中,进入租赁市场则是基于风险分散考量的一种试水,房企并不会大规模进入该领域。

  在林珂看来,未来租赁市场的方向之一将是,把租赁业务交给专业公司统一运营。“交给专业的人做之后,市场和供应匹配会越来越强,不见得未来回报率会一直走低。”

  不过目前而言,持有型项目面临的头号难题将是资金支撑。

  冯佩云就向记者表示,“经营前期需要大量投入,没有6年肯定是亏本的。”

  相应支持办法在39号文和广东省实施意见中均有涉及,或将成为运营商们的一层保障。

  在税费减免方面,39号文指出,“对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策”以及“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作”。

  省实施意见中则提到,将符合条件的省属住房租赁平台的租赁住房项目纳入广东省专项建设基金支持范围,并积极争取将项目打包纳入国家重大建设项目库的专项建设基金支持范围。积极争取国家开发银行政策性信贷支持。

(责任编辑:李德鑫)
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