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从中国房价15年涨落看新一轮楼市大调控

 上海新政又来了!这回连离婚都没用!

 

上海重启限贷!

周一晚间,上海突然收紧了房贷政策,这一次受害最深的是“二套房”。这意味着,新一轮楼市大调控拉开了帷幕。

消息称,在11月初高层关于房地产的会议上,继续明确提出对房地产进行宏观调控,各地要丢掉幻想,不能松动,要继续严控,端正态度。

回想几个月前,在信贷政策收紧的传言下,拥挤的人群冲入上海房地产交易中心,恩爱多年的夫妻不惜假离婚换取房票。这样的图景给市场的印象是割裂的:一些人会说市场疯狂了,泡沫在聚集,另一些人则会说“房价还会涨”。

相信在经济决策者的案头,也有若干种截然不同的应对之策。

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如果把时间线拉长一点,我们几乎每过数年,都会看到这样的一幅景象,而每次市场都经历了从疯狂、冷却到再度疯狂的过程,与股票市场不一样的是,楼价上升是难以撼动的趋势,那么如何让市场真正领略“调控”的意图呢?

 

上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》

中国的楼价上升从2003年的“非典”之后开始。2002年,我在北京住过一段时间,彼时北京的房价已经经历过一轮上升,当我坐着比公交车还要缓慢的八通线去通州看一个朋友时,我就在心里暗暗咒骂,真是鸟不拉屎的地方。

而当我坐在敞亮的新房里时,心里却也暗暗升起这样的想法,哪天我也可以买上一套这样的房子。一问之下,这套房子的单价大约在5000块,对于我一个从小生活在县城里的年轻人来说,无异于一个天文数字。

但无论如何,我突然发现,无论自己是否愿意承认,对于房子,我跟大多数中国人一样,是有着天然的依赖感的。

那时候,北京市区的房价已经近万,而上海的房价大约只在6000左右,于是,两派观点再度碰撞,有人认为北京的房价迟早要崩,也有人认为上海的房价要上涨。

结果,看多派占了上风,上海的房价从2003年开始狂奔。

总体来看,中国的的房价从“非典”之后扶摇直上。

现在想来,当时的政府似乎也希望看到房价上升,来稳定市场在“非典”之后已经脆弱的信心,这与眼下的这波房价上升似乎有异曲同工之处。

当然,房价的上升带来了不少问题,比如说有人开始炒楼花,这给不少有门路的人带来了生财之道。强行拆迁几乎是每天报纸都可见到的,当年的湖南嘉禾拆迁案、安徽青阳农民拆迁自焚事件,都是那个时代的烙印。

 

“湖南嘉禾拆迁案”某拆迁户家的对联

2003年开始,我已经在上海工作,一次开会时,领导说最近刚开了一个楼盘,很多浙江老板开着车运着现金来买房。浙江炒房团也是那时候的流行词汇,这种带有明显地域特征(甚至歧视)的词汇,似乎成为了后来“限购”的注脚。

一时间,全国范围内房地产热火朝天,给经济带来了活力,钢筋水泥供不应求。夏天的时候,在黄浦江边甚至无法看到对岸的东方明珠——因为电不够用,东方明珠被拉闸限电。如今,我们有时也看不到东方明珠,因为雾霾。

到了2005年,上海的房价仍然以每月2%的均速在上涨。无奈之下,政策终于收紧了,“营业税”政策出台。

市场第一次知道,原来政府是有办法给房地产降温的,猛然间,房地产市场跌入冰窖,尽管所有的中介的挂牌价都没有明显变化,但大家都知道,挂牌价上减个15%,是绝对可以成交的价格。

但中国市场的韧性也在这个时候显现出来,除了着急出手的,大多数房东并不愿意割价出售,“死扛”成为了普遍现象。幸运的是,“死扛”的时间也并不长,到了2007年,“牛市”来了,房地产市场也慢慢回暖了。

 

抢房

房地产市场的回暖并没有持续很久。2007年底,全球金融危机已经若隐若现,尽管所有的专家们都号称中国经济稳如磐石。但到了2008年,有人开始抛售房产了,其中典型的代表是韩国买家。

由于韩币大幅贬值,如果卖掉上海的房子,买入已经贬值很多的韩元,对于韩国人来说,就意味着财富的大量增加。当然,事后证明这样的跨境投资策略也是非常“nave”。

当然,市场无法先知先觉,房地产市场还是出现了些许崩盘的迹象。这可能也是第一批进入中国房地产市场的外国买家们认为的最后的“套现”机会。

想象一下,一个经常在国内外旅行的外国人,看到海外的房地产市场的快速瓦解,在中国市场做出“逢高了结”的选择,是一种多么正常的思维。

只是,没人想到中国市场如此坚韧。“四万亿”之后,房地产市场稳住了,而过了没两个季度,房价就开始窜升了,而中国经济也拉出了漂亮的v型反转。

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2010年,政府又不得不出手了,因为通胀起来了。

多年之后有媒体报道,央行行长周小川力陈通胀风险,才让高层下决心收紧货币政策。我还清晰地记得,2009年胡舒立刚刚从《财经》出走,在《财新》的前身《新世纪周刊》上推出了一期封面文章——《通胀如虎》。

“限购”是最新的举措。在上海,“限购”之外,还有“认房也认贷”的“二套房”信贷政策。但市场明显对于政策收紧没有之前那么恐慌,房价仍然在上涨。

到了2010年年底,在连续的加息后,房价终于扛不住了,市场进入低潮。尽管房价没有怎么明显的下跌,但这一轮的低潮期却持续了将近4年。

从2010年底至今,是中国经济的低潮期,伴随着整体经济下行的,是房地产投资的大幅度下滑。地方政府债务、中国企业债务、三四线城市的房产供应过剩、商品泡沫破裂、人民币贬值,所有的坏消息接踵而至。

 

对于房地产市场来说,政策的收紧也到了极限,限购、限贷之外,营业税、个人所得税、房产税等政策纷至沓来,房地产似乎真正成为了经济转型的必然牺牲品。

在这段时间中,房地产市场也出现过一段时间的“小阳春”。从2012年下半年开始,伴随着降息进程的开始,房地产市场出现了些许回暖。但这一轮的房价上升范围较广,但力度却并不大,同时似乎并没有给经济带来任何的起色。

央行在2013年“钱荒”之后的解释中,也曾经提到过,房价在2012年底开始上升,限制了货币政策的放松,并在一定程度上导致了“钱荒”。

这似乎也暗示着,在这一时段,货币政策仍然延续着2010年以来的偏紧基调。事实上,整体货币政策到了2014年才出现宽松迹象。

在2013年左右,上海房地产市场还出现过一些小插曲。比如说很多捂盘多年的房子被抛售出来,而背后可能的原因是“八项规定”。同时,也有不少人选择把上海的房子卖掉,把钱通过各种渠道输送到海外进行投资。于是,我们看到了加拿大以及澳大利亚的房地产市场出现大量的中国买家。

(责任编辑:游军成)
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