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保利置业2014年盈利跌66%至9.3亿 41亿年利息“压顶”

  昨日(3月27日),与保利地产(600048,股吧)并成为保利集团“地产双煞”的保利置业向联交所递交了2014年业绩报告,营业额为285.09亿港元(注:除非特别著名,货币都是港元,以下类同),相较于2013年286.25亿元,下跌0.4%;本公司拥有人应占溢利为9.3亿元,相比于2013年27.16亿元,跌幅近66%。

  地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现,保利置业2014年银行及其他借贷利息为40.84亿元,是其同期9.3亿元盈利的4.39倍。

  3月27日,保利置业在香港召开了2014年业绩发布会,董事、总经理韩清涛、董事副总经理叶黎闻、总经理助理蔡伟生、财务总监潘治平出席了上述发布会。保利置业管理层也坦言,公司将以降低融资成本、去库存等为目标。

  45%土地储备在西南地区

  《地产金融视界》梳理发现,保利置业2014年物业发展、物业投资及管理、酒店营运、其它营运业务收入分别约272.5亿、9.38亿、1.97亿和1.23亿元;2013年同期分别为274.27亿、8.75亿、2亿和1.23亿元。

  2013年和2014年保利置业营业额分别为286.25亿和285.09亿元,这说明物业发展仍是其收入的“顶梁柱”,并直接影响保利置业全年业绩。

  保利置业方面表示,2014年公司持续以推售刚需、中小户型的普通住宅产品为主,并尊重市场实际情况合理定价。

  2014年,保利置业的合约销售额和合约销售面积分别约241亿元人民币和235万平米,粗略计算,平均售价为10255元人民币/平方米。

  分地区来看,2014年保利置业在长三角、珠三角、西南和其它地区合约销售额分别为人民币76.23亿、46.73亿、59.86亿和52.39亿元,占比各为32%、20%、26%和22%;合约销售面积分别为52.1万、45.4万、77.9万和59.9万平方米,占比各为22%、19%、33%和26%。

  《地产金融视界》计算发现,长三角、珠三角、西南和其它地区的平均售价分别约为14632元人民币/平方米、10293元人民币/平方米、7684元人民币/平方米和8746元人民币/平方米。

  可见,正是西南地区的项目拉低了保利置业2014年平均售价,虽然在合约销售面积上占比很大,但整体贡献的合约销售额并不与之成比例。可惜的是,保利置业近45%的土地储备都在西南地区。

  截止2014年12月31日,保利置业在22个城市共持有70个商品住宅及综合房地产开发项目,共计2317万平方米;从项目建筑面积上看,长三角及珠三角占比为32%,西南地区和其它地区占比分别为45%和23%。

  保利置业董事、总经理韩清涛韩清涛表示,面对目前楼市去库存压力大的情形,公司首先将对不同区域、产品类型进行梳理,制定详细计划。同时,推盘计划和时间点方面,具体将把任务落实到项目和人身上。

  “今年我们的整个考核办法加了一条,加入去化率指标。”韩清涛强调,计划是非常重要的一部分。按照保利置业财务总监潘治平的表述,年内公司的去化率要达到52%。

  保利置业计划2015年实现签约销售金额约260亿元人民币,签约销售面积约245万平方米,并自称将在加强去化库存的同时,谨慎控制投资,并探索创新发展的模式。

  但保利置业面临的问题是,45%土地储备都在西南地区,还有不少项目处于三四线城市中,如遵义(楼盘)、柳州(楼盘)、威海(楼盘)、海南(楼盘)、宁波(楼盘)、德清、佛山(楼盘)、惠州(楼盘)。

  财经评论员严跃进等业内人士告诉《地产金融视界》,2015年市场饱和度较低的部分一二线城市潜在需求大,可较快去化库存;其它大部分三、四线城市或面临供大于求的状况,去化压力显著。

  昨日(3月27日),国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求,对住房供应明显偏多的市县,或在建住宅用地规模过大的市县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划;住房供应矛盾突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

  目前,三四线城市库存压力要明显大于一二线城市,且部分一二线城市也存在局部地区库存居高不下的情况。有业内人士认为,上述《通知》有助于项目集中于三四线城市的房地产商加快去库存,因为供求关系将随着用地供应量减少而逐渐趋于平衡。

  但全国知名的房地产政府咨询专家、地产专栏作家杨红旭就指出,作为房地产业的两个主要的主管部门,住建与国土,率先站出来救市,这是必须的。但央行和银监会掌控的房贷政策,以及财政部、国税总局掌控的税收政策,才是影响短期楼市需求的关键政策。

  《地产金融视界》想要表达的是,土地收入是地方政府特别是缺少产业城市的支柱,一旦土地出让被限制,将直接影响当年财政收入,地方政府领导肯定不愿意,除非中央政府在财税上能让地方政府多分一点,从而补充因土地出让下滑而减少的收入,但这就涉及财税体制改革,非一朝一夕之功。

  公开数据显示,2014年全国土地出让收入42940.30亿元人民币,同比增长3.1%,其中,东部地区24605.86亿元人民币,增长7.0%,占57.3%;中部地区10483.35亿元人民币,下降0.8%,占24.4%;西部地区7851.09亿元人民币,下降2.6%,占18.3%。

  保利置业不少项目所处的城市都在上述土地收入出让金下滑的地区。包括保利置业在内的房企,去库存将急需成为2015年市场的主基调,且不同城市间的成交分化将进一步加剧。

  除此之外,保利置业的财务状况不容乐观,连其高管也将降低融资成本与去库存并列为2015年的大事情。

  保利置业的资产负债率从2013年70.6%上升至2014年73.6%。尚未偿还的银行及其它借贷为525.84亿元,其中一年内偿还、1-2年偿还、2-5年偿还、5年后偿还的金额分别为202.51亿、132.18亿、186.22亿和49.37亿元,占比分别为39%、25%、35%和1%。

  但截止2014年12月31日,保利置业的银行结存仅为177.56亿元,虽然如此,保利置业方面还是表示,有了可动用银行信贷及经营现金收益,相信具备充足资源应付可预见的营运资金需求及资本开支。

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(责任编辑:李德鑫)
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