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预测烟台2019年房价即将暴跌是真的吗?房价走势最新消息!

  预测烟台2019年房价即将暴跌是真的吗?房价走势最新消息!
  导读:首先亮一下观点:市场维持现有政策不变,各地区房价(特殊属性房产除外,如学区房),未来一到两年会出现下跌。下跌幅度为,未来最低成交价为17年最高成交价的七到八折,甚至更低。如果房产税实行,其余政策不变,下跌幅度更大。
  先说点题外的。我本来不愿意探讨烟台的房价,作为一名16年十月份看空房价的人,17年烟台的房价啪啪啪的打我的脸,对于烟台的房价,听到最多的一句话就是“烟台的房价不会跌”,翻译成烟台话“厌台的放夹补回跌(三声)”。然后身边的人在17年霹雳噗嗤的买房,小区里经常出现穿西服紧腿裤的房产中介,我一五年抄底五千一平米买的房被炒到了一万以上(市场价)。房价涨对我根本不是坏事,但是我一想起来“厌台的放夹补回跌(三声)”就来气,这话我的耳朵都起茧了,17年一年,不仅起茧,还打脸,眼看着17年快过去了,是反击的时候了。
  1.人口情况。(利空)2019年末烟台全市常住人口706万人,比上年末增加4.99万人,增长率0.713%。同期青岛常住人口920万,增长率1.18%;济南723万,增长率1.43%。2010年,烟台常住人口696.82万人,青岛871.51万,济南681.40万。六年,烟台增长9.2万,青岛增长48.49万,济南增长42万。
  2.1库存情况。(利空)先科普一下什么是库存。库存分四类:第一类,未开工库存,开发商已拿地,未建设;第二类,在途库存,已经建设,但没有拿到预售许可证;第三类,在售库存,开发商已经取得预售许可证,还没有卖出去的房子,也就是我们一般理解的库存,统计局会算作“商品房待售面积”;第四类,投资性库存,就是开发商已经卖给投资者,投资者不自住,早晚还要卖掉,所以也是库存。烟台六区,八月底,第三类库存81822套。烟台八月成交5226套,去库存周期16个月。济南青岛,库存数量与烟台接近,去库存周期为十个月以内(不信自己查2.2投资性库存。(利空)和我说“厌台的放夹补回跌(三声)”的烟台人,家里只有一套房的少,大部分都有一套以上。晚上观察一下亮灯率,亮灯率低的小区还是很多的。没有详细数据,但评估计,烟台的投资性库存数量巨大。
  3.货币政策。(利空)2019年下半年开始,全国公积金贷款放款时间增加,10月初房贷利率最低上浮10%(之前利率6折7折)而且额度缩减,之前非常痛快的贷款,开始不痛快,放款时间变长。二手房卖主等不了长达几个月的放款时间,要求全款,全款买得起房的人还是少数,受此影响,一手房销售火爆,二手房成交量下跌。
  4.交易政策。目前烟台不限售不限购,所以交易政策对烟台影响不大。预测烟台2019年房价即将暴跌是真的吗?房价走势最新消息:
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