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那么需要注意那些交易流程问题呢?

  法拍房的概念应该有很多朋友都不太理解,其实从字面上的意思来看就可以了解到法拍房可能存在一定的购买风险,虽然存在购买风险,但是这类房屋的价格也比较的吸引人,毕竟现在的房价太高,能买到便宜的房子也是一种机会。那么法拍房能买吗,要注意哪些问题呢?
  法拍房:房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,向社会公告房地产出售信息,通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。
  一、房地产拍卖中的房地产来源
  1、因仲裁、司法行为需要变卖的财产。
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  2、因信贷纠纷需要需要变卖的财产。
  3、因社会个人委托需要变卖的财产。
  二、房地产拍卖的特征
  1、一般比普通房源价格要低,拍卖实行“价高者得”的原则;但税费以及其他相关费用可能比较多。
  2、法律性、政策性强。
  3、拍卖交易过程繁琐。
  三、拍卖房的费用
  拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告,可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。需要注意的是,这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的,不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。
  四、买拍卖房的风险
  1、如果拍卖房有长期租约,存在拿不到使用权的风险
  拍卖的房产上存在有长期的租赁合同,依据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。
  2、房产的所有权归属有争议而产生纠纷
  主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚,法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况,在法律上依据《物权法司法解释一》规定,房产实际上已经变更了权利人,房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人,竞买人购买这样的房产,生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利,竞买人注定是竹篮打水一场空。
  3、原业主已和其他买家交易过
  拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款,还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现,竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
  4、房屋存在违法建筑,相关责任由购买者承担
  由于法院拍卖的房屋,拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖,而对于现状,仅能依据竞买人现场短暂地观察,可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后,发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题,由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务,此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
  5、原业主给其他特定关系人设定的有居住权限
  比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活,这些人是原业主设定的实际居住权利,竞买人要想通过正常的渠道,收回房产的占有使用权,存在困难。
(责任编辑:游军成)
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